Wat is het EPC gemeenschappelijke delen?
Naast het EPC per individuele woning bestaat er een EPC gemeenschappelijke delen, ook wel EPC gemene delen genoemd. Dat attest brengt de energieprestatie in kaart van de gedeelde ruimtes en installaties van een appartementsgebouw: de gemeenschappelijke verwarming, de traphal, het dak, de gemeenschappelijke muren en de circulatieruimtes.
Het attest is verplicht voor vrijwel elk appartementsgebouw in het Vlaamse Gewest, met uitzondering van nieuwbouw. Het geldt dus niet voor de individuele appartementen zelf — daarvoor blijft het gewone EPC bestaan — maar voor het gebouw als geheel. Beide attesten bestaan naast elkaar en worden los van elkaar opgemaakt.
Voor eigenaars van een appartement is het gebouwattest daarom een extra document naast het attest van hun eigen unit. Wie een appartement wil verkopen of verhuren, heeft met beide te maken: het gewone EPC voor de unit en het EPC gemeenschappelijke delen voor het gebouw waarin die unit zich bevindt.
Net als een gewoon EPC krijgt ook het gebouwattest een EPC-label op de schaal van A+ tot F. Dat label vat de energieprestatie van het gebouw als geheel samen en verschijnt los van de labels van de individuele appartementen. Wie een appartement koopt, kan zo in één oogopslag zien hoe het gebouw als geheel scoort.
- Gedeelde ruimtes — traphal, circulatie, gemeenschappelijke installaties.
- Verplicht — voor alle appartementsgebouwen, behalve nieuwbouw.
Voor wie is het verplicht?
Het EPC gemeenschappelijke delen is een verplichting die op de vereniging van mede-eigenaars (VME) rust. In de praktijk is het doorgaans de syndicus die de aanvraag coördineert, namens alle eigenaars. Ook wanneer je een appartement in een gebouw bezit, draag je dus mee de verantwoordelijkheid voor het gebouwattest.
Heb je een appartement en wil je dat verkopen of verhuren, dan heb je naast het EPC van je eigen unit ook te maken met het gebouwattest. Wie als eigenaar of syndicus twijfelt of het attest voor zijn gebouw al bestaat, kan dat best laten nagaan vóór een verkoop of verhuur van een van de units, zodat de transactie niet vertraging oploopt.
De verplichting is gekoppeld aan het gebouw en blijft dus bestaan zolang het gebouw als appartementsgebouw wordt gebruikt. Ontbreekt het gebouwattest, dan moet het eerst opgemaakt worden, wat de verkoop of verhuur van een individuele unit kan vertragen. Wie als syndicus proactief het attest laat opmaken, vermijdt dat elke verkoop telkens opnieuw vastloopt op hetzelfde document.
- VME — de vereniging van mede-eigenaars is verantwoordelijk.
- Syndicus — coördineert de aanvraag doorgaans namens de eigenaars.
Wat wordt er gekeurd?
Bij het attest voor de gemeenschappelijke delen kijkt de energiedeskundige naar alles wat de eigenaars samen delen. Centraal staan de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie en de warmwaterproductie, wanneer die collectief zijn. Daarnaast worden de gemeenschappelijke delen van de gebouwschil opgenomen: het dak, de gevels, de vloeren en het schrijnwerk van de gedeelde ruimtes.
De deskundige noteert ook de aanwezige isolatie en de verlichting in de gemeenschappelijke delen. De bevindingen worden verwerkt in de officiële software van het Vlaams Gewest, waaruit een label voor het gebouw volgt.
De keuring van de gemeenschappelijke delen is doorgaans sneller dan die van een individuele woning, omdat het vooral om de collectieve installaties en de gedeelde ruimtes gaat. Toch is een goede voorbereiding belangrijk: de syndicus verzamelt best vooraf de gegevens van de collectieve ketel of warmtepomp en eventuele eerdere renovaties aan het gebouw.
De individuele appartementen zelf vallen buiten het gebouwattest: daarvoor blijft het gewone EPC per woning bestaan. De deskundige kijkt bij het gebouwattest dus enkel naar de gedeelde delen. Twee appartementen in hetzelfde gebouw delen daardoor hetzelfde gebouwattest, maar kunnen elk een verschillend EPC voor hun eigen unit hebben.
- Collectieve verwarming — de gemeenschappelijke ketel of warmtepomp.
- Gebouwschil — dak, gevels, vloeren en schrijnwerk van de gedeelde ruimtes.
- Isolatie en verlichting — de gemeenschappelijke delen worden meegenomen.
EPC gemeenschappelijke delen aanvragen
De aanvraag van een EPC gemeenschappelijke delen verloopt via een erkend energiedeskundige, net als bij een gewoon EPC. De syndicus of een aangeduide eigenaar verzamelt de gebouwgegevens en plant de keuring. Hoe beter de info over de installaties en eventuele renovaties gedocumenteerd is, hoe vlotter het attest opgemaakt wordt.
Via het formulier van Offertekampioen kun je voor een appartementsgebouw offertes opvragen bij erkende deskundigen. Vermeld bij je aanvraag duidelijk dat het om de gemeenschappelijke delen van een gebouw gaat, zodat je voorstellen krijgt die daarop zijn afgestemd. Zo vergelijk je op de juiste basis en betaal je geen prijs die voor een individuele woning is opgemaakt.
- Gebouwgegevens verzamelen — plannen en info over de installaties.
- Erkend energiedeskundige — voert de keuring uit en stelt het attest op.
Wie betaalt het EPC gemeenschappelijke delen?
De kosten voor het EPC gemeenschappelijke delen worden doorgaans gedragen door de vereniging van mede-eigenaars, verdeeld volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen. In de praktijk komt dat erop neer dat elke eigenaar meebetaalt via de gemeenschappelijke kosten van het gebouw.
Hoe de kost precies verdeeld wordt, hangt af van de statuten van de VME en van wat de algemene vergadering beslist. De syndicus neemt die verdeling doorgaans op in de afrekening van de gemeenschappelijke kosten, zodat elke eigenaar zijn aandeel betaalt.
De kost van een gebouwattest wordt doorgaans per gebouw aangerekend en niet per appartement, maar elke mede-eigenaar draagt bij volgens zijn aandeel. Omdat een appartementsgebouw meerdere collectieve installaties en een grotere gebouwschil heeft dan een individuele woning, kan de keuring meer opmeetwerk vragen dan bij een enkel appartement.
- Verdeeld per aandeel — elke eigenaar betaalt via de gemeenschappelijke kosten.
- Gebouwattest — één attest voor het hele gebouw, niet per appartement.
EPC gemene delen en EPC per appartement: twee attesten
Het is belangrijk om het EPC gemeenschappelijke delen niet te verwarren met het EPC van je eigen appartement. Het gebouwattest beschrijft de gedeelde ruimtes en installaties; het gewone EPC beschrijft jouw individuele unit. Bij de verkoop of verhuur van een appartement heb je met beide attesten te maken.
In de praktijk moet de verkoper van een appartement dus twee documenten kunnen voorleggen: het attest van de eigen unit en het gebouwattest van de VME. Wie als koper een appartement overweegt, kijkt best naar beide, omdat het gebouwattest iets zegt over de gedeelde installaties waar je als mede-eigenaar ook voor betaalt.
Zo verloopt de keuring van de gemene delen
De keuring van de gemeenschappelijke delen verloopt gelijkaardig aan die van een woning, maar richt zich op de collectieve onderdelen. De energiedeskundige bezoekt de technische ruimtes, bekijkt de collectieve verwarmingsinstallatie en warmwaterproductie, en neemt de gedeelde delen van de gebouwschil op.
De syndicus maakt doorgaans de afspraak en zorgt ervoor dat de technische ruimtes toegankelijk zijn en dat de nodige documenten klaarliggen. Hoe beter die voorbereiding, hoe vlotter de keuring verloopt en hoe sneller het attest opgemaakt wordt.
EPC gemene delen bij verkoop van een appartement
Wanneer je een appartement verkoopt, heb je in de praktijk twee documenten nodig: het EPC van je eigen unit en het EPC gemeenschappelijke delen van het gebouw. De koper wil beide kunnen inkijken om een volledig beeld te krijgen van de energieprestatie.
Ontbreekt het gebouwattest, dan kan dat de verkoop vertragen. Wie zijn appartement wil verkopen, contacteert daarom best tijdig de syndicus om na te gaan of het gebouwattest bestaat en nog geldig is. Zo voorkom je dat de verkoop stilvalt op een ontbrekend document.
Hoe lang is het gebouwattest geldig?
Het EPC gemeenschappelijke delen is, net als het gewone EPC, 10 jaar geldig. Binnen die periode kun je het attest gebruiken voor de verkoop of verhuur van een appartement in het gebouw, zolang het gebouw niet ingrijpend is gewijzigd.
Na die 10 jaar moet de vereniging van mede-eigenaars een nieuw gebouwattest laten opmaken. De syndicus plant dat doorgaans in bij een volgende verkoop of verhuur van een unit, of wanneer het attest verlopen is.
EPC gemene delen en energiebesparing in het gebouw
Het EPC gemeenschappelijke delen is niet alleen een verplicht document; het helpt de mede-eigenaars ook om gezamenlijke besparingen te plannen. Wie de gemeenschappelijke verwarming isoleert of moderniseert, verlaagt de energiekosten voor alle bewoners tegelijk.
Veel van die gezamenlijke investeringen komen in aanmerking voor premies, zoals Mijn VerbouwPremie. De vereniging van mede-eigenaars kan die steun aanvragen voor werken aan de gedeelde delen, wat de renovatie voor elke eigenaar haalbaarder maakt.