Wat zijn gemene delen?
Gemene delen zijn de gedeelten van een appartementsgebouw die niet tot één appartement behoren, maar gemeenschappelijk zijn voor alle eigenaars. Denk aan het dak, de gevels, de traphal, de kelder, de lift, de gemeenschappelijke technische ruimtes en de dragende structuur van het gebouw. Wie in een appartement woont, is via de vereniging van mede-eigenaars (VME) samen met de andere eigenaars verantwoordelijk voor deze delen. Wat precies gemeen is en wat privé, staat beschreven in de basisakte en het reglement van mede-eigendom.
Het asbestattest beschrijft waar er asbesthoudende materialen zitten in het gebouw en in welke staat ze verkeren. Voor de gemene delen gaat dat attest over het hele gebouw, niet over één appartement. De asbestdeskundige inspecteert de gemeenschappelijke ruimtes en bouwonderdelen en stelt vast of er asbest aanwezig is. Dat is belangrijk, want asbest komt in oudere gebouwen vaak net in de gemene delen voor, waar individuele eigenaars weinig zicht op hebben.
Voor de eigenaars is dat een verschil met het attest voor de eigen woning. Waar je bij een verkoop van je appartement een attest voor jouw privatieve kavel laat opmaken, gaat het attest voor de gemene delen over alles wat je samen met de andere eigenaars bezit. De meest voorkomende plaatsen waar asbest in gemene delen opduikt:
- Dakbedekking — golfplaten en leien in asbestcement op het gemeenschappelijk dak.
- Gevelbekleding — asbestcementen platen of leien aan de buitenkant van het gebouw.
- Technische ruimtes — isolatie, buizen en brandwerende platen rond de gemeenschappelijke installaties.
- Structuur — het dragende gedeelte van het gebouw dat alle eigenaars samen bezitten.
Wanneer is het attest verplicht?
Voor een appartementsgebouw dat gebouwd is vóór 2001 moet de VME uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen hebben. Die deadline is vastgelegd in de Vlaamse regelgeving en wordt door de OVAM bevestigd. Het attest voor de gemene delen komt dus bovenop de attesten die individuele eigenaars bij een verkoop van hun eigen kavel al nodig hebben. Beide attesten bestaan naast elkaar en vullen elkaar aan.
De deadline nadert snel. De OVAM kondigde in september 2026 aan dat er nog maar enkele maanden restten om het attest voor gemene delen aan te vragen. Wie de datum overschrijdt, loopt het risico dat een latere verkoop of overdracht vastloopt op een ontbrekend attest. Voor een vereniging van mede-eigenaars is het daarom verstandig om de aanvraag niet langer uit te stellen.
De gemene-delen-deadline staat los van de algemene verplichting. Waar de gemene delen al uiterlijk eind 2026 geregeld moeten zijn, moet tegen 2032 elk gebouw van vóór 2001 een attest hebben, ook zonder overdracht. De belangrijkste data op een rij:
Gebouwen van na 2001 vallen buiten de gemene-delen-plicht, omdat asbest sindsdien verboden is in bouwmaterialen. Toch kan een oudere aanbouw, een bijgebouw of een oude technische ruimte uit de periode vóór 2001 alsnog asbest bevatten. Bij twijfel laat je dit door een erkend deskundige bevestigen.
- Vóór 2001 gebouwd — de gemene-delen-plicht geldt voor oudere appartementsgebouwen.
- Uiterlijk 31.12.2026 — deadline voor het attest van de gemene delen.
- Tegen 2032 — elk gebouw van vóór 2001 heeft een attest nodig, ook zonder overdracht.
Wie vraagt het attest aan?
Het attest voor de gemene delen wordt aangevraagd door de VME, meestal via de syndicus. De syndicus verzamelt de nodige informatie over het gebouw en schakelt een erkend asbestdeskundige in die het plaatsbezoek uitvoert. De kost wordt doorgaans verdeeld over de mede-eigenaars volgens hun aandeel in de gemeenschappelijke delen, zoals dat in de basisakte is vastgelegd.
Als eigenaar van een appartement hoef je zelf niet elk gebouwonderdeel te kennen. Wat je wel kunt doen, is de syndicus aanspreken over de stand van zaken en navragen of het attest al is aangevraagd. Bij een nakende verkoop van je eigen appartement heb je daarnaast een apart attest voor jouw privatieve kavel nodig; het attest voor de gemene delen dekt jouw appartement zelf niet.
De verdeling van verantwoordelijkheden is in de praktijk duidelijk: de syndicus regelt, de deskundige inspecteert en de mede-eigenaars dragen samen de kost. Dat maakt het aanvragen overzichtelijk, maar het vraagt wel dat iemand de eerste stap zet. Zolang niemand het opneemt, blijft het attest liggen terwijl de deadline dichterbij komt.
- Syndicus — regelt de aanvraag namens de VME.
- Erkend deskundige — voert het plaatsbezoek uit en stelt het attest op.
- Mede-eigenaars — dragen de kost volgens hun aandeel in de gemene delen.
Wat kost het attest voor gemene delen?
De prijs van een asbestattest hangt af van de grootte van het gebouw, het aantal gemene delen en de complexiteit van de inspectie. Er is geen wettelijk vastgelegde prijs: elke erkende asbestdeskundige bepaalt zijn tarief zelf. Voor een woning liggen de marktprijzen in 2026 doorgaans tussen €425 en €850, afhankelijk van het type en de grootte. Voor een appartementsgebouw met veel gemene delen ligt het totaalbedrag doorgaans hoger, omdat de inspectie meer tijd en staalnames vraagt.
Bovenop het ereloon van de deskundige komt de OVAM-retributie van €59. Dat is een vaste kost per afgeleverd attest, die de deskundige doorrekent aan de opdrachtgever en waarop geen btw wordt aangerekend. Sommige deskundigen werken met een all-in prijs waar alle staalnames al in zitten; anderen rekenen bijkomende staalnames apart aan. Vraag daarom altijd wat er precies in de vermelde prijs is inbegrepen.
De richtprijzen per woningtype geven een eerste houvast:
- Appartement — doorgaans €425–600 (incl. btw).
- Rijwoning, halfopen en vrijstaand — doorgaans €500–850 (incl. btw).
- OVAM-retributie — €59 per attest, geen btw, doorgerekend door de deskundige.
Zo regel je het attest voor je VME
Begin op tijd, want een attest voor gemene delen regel je niet op de laatste dag. Een erkend deskundige plant eerst een plaatsbezoek, voert daarna de inspectie uit en levert het attest via de OVAM-databank af. Houd rekening met een doorlooptijd van enkele weken, zeker wanneer er staalnames nodig zijn. Wie vlak voor de deadline nog moet starten, riskeert dat de planning niet meer haalbaar is.
Vraag daarom vandaag nog na bij je syndicus of het attest al in aanvraag is. Zo vermijd je dat de VME de deadline van 31 december 2026 mist en dat een latere verkoop vertraging oploopt. Het aanvragen zelf verloopt in een paar logische stappen:
De doorlooptijd verschilt per gebouw. Een klein gebouw met weinig gemene delen is sneller geïnspecteerd dan een groot complex met veel technische ruimtes. Laat de deskundige daarom een concrete planning geven, zodat de VME weet wanneer het attest klaar is.
- Informeer bij de syndicus — is het attest al aangevraagd?
- Verzamel gebouwgegevens — bouwjaar en een overzicht van de gemene delen.
- Vraag offertes aan — vergelijk tot 3 asbestdeskundigen op scope en prijs.
Wat staat er in het attest voor gemene delen?
Het attest voor de gemene delen beschrijft welke materialen in de gemeenschappelijke ruimtes asbest bevatten, in welke staat ze verkeren en welk advies de deskundige geeft voor veilig beheer of verwijdering. Het attest toetst bovendien of het gebouw asbestveilig is. Die beoordeling geldt voor het hele gebouw, niet voor de individuele appartementen.
Net zoals bij een woning verloopt de inspectie niet-destructief: de deskundige voert een visueel onderzoek uit en neemt waar nodig een staal voor laboratoriumanalyse. Zo blijft de schade aan de gemene delen beperkt en krijg je toch een betrouwbaar beeld van de asbestsituatie.
Na aflevering is het attest van de gemene delen digitaal raadpleegbaar via de OVAM-databank en de Woningpas. Zo kunnen zowel de syndicus als de individuele eigenaars het attest raadplegen wanneer dat nodig is, bijvoorbeeld bij een verkoop.
- Asbesthoudende materialen — de inventaris van de gemene delen.
- Staat en advies — toestand van het asbest en hoe je er veilig mee omgaat.
- Asbestveilig — de beoordeling of het gebouw veilig is.