Wanneer heb je een attest nodig bij verkoop?
Verkoop je een woning of appartement van vóór 2001, dan is een asbestattest verplicht sinds 23 november 2022. De notaris controleert het attest bij het verlijden van de verkoopakte. Zonder geldig attest kan de overdracht niet worden afgerond. Het bouwjaar is daarbij bepalend: voor woningen van na 2001 geldt de plicht in principe niet.
De verplichting geldt voor elke overdracht onder levenden naar een nieuwe eigenaar. Daaronder valt niet alleen verkoop, maar ook schenking. Voor constructies kleiner dan 20 m² geldt een vrijstelling, tenzij ze samen 20 m² of meer bedragen of deel uitmaken van een groter geheel. Een garage of tuinhuis naast de woning kan dus meetellen.
Het attest moet bovendien geldig zijn op het moment dat de akte wordt verleden. Een attest dat tijdens het verkooptraject verloopt, is voor de notaris niet bruikbaar en moet dan opnieuw worden opgemaakt. Plan het attest daarom zo in dat het de volledige verkoopperiode dekt, van het ondertekenen van het compromis tot aan de akte.
Kort samengevat:
- Vóór 2001 — het bouwjaar bepaalt of de plicht geldt.
- Sinds 23.11.2022 — verplicht bij verkoop.
- Notaris — controleert het attest bij de akte.
Wie regelt het attest?
In de praktijk regelt de verkoper het attest vóór de verkoop wordt afgerond. Het attest wordt opgemaakt door een erkend asbestdeskundige, die een plaatsbezoek uitvoert, de asbesthoudende materialen inventariseert en het attest via de OVAM-databank aflevert. Na aflevering is het attest ook raadpleegbaar via de Woningpas.
Veel verkopers combineren het asbestattest met andere documenten die bij een verkoop nodig zijn, zoals het EPC en de elektrische keuring. Zo'n verkoopdossier kun je via één aanspreekpunt aanvragen, wat tijd en administratie bespaart. Niet elke aanbieder levert ze alle drie; vraag dit dus na.
Je kunt als eigenaar ook een volmacht geven om het attest te laten opmaken, bijvoorbeeld aan een notaris, makelaar of gebouwenbeheerder. Zo kun je de regie deels uit handen geven. De verdeling is in de praktijk helder:
- Verkoper — vraagt het attest aan vóór de akte.
- Erkend deskundige — voert het plaatsbezoek uit.
- Verkoopdossier — combineer attest, EPC en elektrische keuring.
Wat kost een asbestattest bij verkoop?
De prijs hangt af van het woningtype en de grootte. Voor een appartement reken je in 2026 doorgaans op €425 tot €600, voor een rijwoning, halfopen of vrijstaande woning op €500 tot €850, telkens inclusief btw. Sommige deskundigen werken met een vlakke all-in prijs rond €590, andere rekenen staalnames apart aan. Er is dus geen vaste prijs, maar een bandbreedte.
Bovenop het ereloon komt de OVAM-retributie van €59, een vaste kost per attest die de deskundige doorrekent en waarop geen btw wordt aangerekend. Vraag daarom altijd of de vermelde prijs deze retributie al bevat. Dat voorkomt verrassingen op de factuur.
De richtprijzen per woningtype:
- Appartement — €425–600 (incl. btw).
- Rijwoning / halfopen / vrijstaand — €500–850 (incl. btw).
- OVAM-retributie — €59 per attest, geen btw.
Verkoopdossier: EPC en elektrische keuring
Bij een verkoop komen naast het asbestattest meestal nog twee documenten kijken: het EPC (energieprestatiecertificaat) en de elektrische keuring (AREI). Het EPC kost voor een residentiële woning doorgaans €170 tot €300, de elektrische keuring €150 tot €250. Samen vormen ze het verkoopdossier dat de notaris bij de akte controleert.
Door deze drie documenten samen aan te vragen, bespaar je tijd en houd je het overzicht. Niet elke aanbieder levert ze alle drie; vraag daarom na of je asbestdeskundige ook het EPC en de elektrische keuring kan verzorgen. Zo hoef je niet drie keer dezelfde gegevens door te geven.
De documenten op een rij:
- EPC — €170–300, verplicht bij verkoop en verhuur.
- Elektrische keuring — €150–250, verplicht voor de verkoopakte.
- Eén aanvraag — attest, EPC en keuring combineren.
Plan het attest op tijd
Een asbestattest regel je niet op de laatste dag. De deskundige plant een plaatsbezoek, voert de inspectie uit en levert het attest af via de OVAM-databank. Houd rekening met een doorlooptijd van enkele weken, zeker wanneer er staalnames nodig zijn. Bij een drukke periode kan het plaatsbezoek bovendien niet meteen worden ingepland.
Start daarom vroeg in je verkooptraject met het aanvragen van offertes. Zo weet je tijdig wat het attest kost en vermijd je dat de verkoop vertraging oploopt omdat het attest nog niet klaar is. Vergelijk tot 3 deskundigen op scope en prijs:
Een attest dat je vroeg laat opmaken, geeft je bovendien tijd om eventuele bevindingen rustig te bekijken vóór de onderhandelingen met de koper. Zo sta je sterker in het verkooptraject en voorkom je last-minute stress.
- Vraag offertes op — vergelijk tot 3 deskundigen.
- Plan het plaatsbezoek — regel het attest vóór de akte.
- Houd rekening met doorlooptijd — enkele weken bij staalnames.
Hoe verloopt het plaatsbezoek?
Tijdens het plaatsbezoek voert de deskundige een niet-destructief visueel onderzoek uit. Hij bekijkt de bereikbare ruimtes en bouwonderdelen en inventariseert de materialen die mogelijk asbest bevatten. Waar het nodig is, neemt hij een staal dat in een laboratorium wordt geanalyseerd. Zo wordt met zekerheid vastgesteld of een materiaal asbest bevat.
Na het bezoek verwerkt de deskundige de bevindingen in de OVAM-databank, waarna de OVAM het attest aflevert. Je ontvangt het attest digitaal en kunt het ook raadplegen via de Woningpas. De doorlooptijd hangt af van de drukte en van het aantal staalnames.
Het is verstandig om alle ruimtes goed bereikbaar te maken vóór het bezoek. Een zolder, kelder of technische ruimte die moeilijk bereikbaar is, verlengt de inspectie en kan tot een onvollediger beeld leiden. Dat vertraagt uiteindelijk ook je verkoop.
Het plaatsbezoek zelf duurt doorgaans één tot enkele uren, afhankelijk van de grootte van de woning en het aantal bijgebouwen. Een appartement is sneller geïnspecteerd dan een vrijstaande woning met garage, kelder en tuinhuis. De deskundige bekijkt daarbij ook de buitenkant, zoals de dakbedekking en de gevels.
- Visueel onderzoek — de deskundige bekijkt de bereikbare ruimtes.
- Staalnames — waar nodig wordt een materiaal in een labo geanalyseerd.
- Aflevering via databank — het attest komt digitaal bij je terecht.
Wat als er asbest wordt gevonden?
Vindt de deskundige asbest in je woning, dan is dat geen reden om de verkoop af te blazen. Het attest beschrijft waar het asbest zit, in welke staat het verkeert en welk advies geldt voor veilig beheer of verwijdering. Het doel van het attest is informeren, niet verplicht verwijderen.
Of je het asbest laat verwijderen, hangt af van de situatie. Asbest in goede staat dat op een plek zit waar het niet verstoord wordt, kan vaak veilig blijven zitten. Asbest dat los zit of beschadigd is, laat je doorgaans verwijderen door een erkende asbestverwijderaar. Dat is een aparte stap, los van het attest zelf.
De koper krijgt via het attest een correct beeld van de asbestsituatie. Dat maakt de verkoop transparanter en voorkomt discussies achteraf. Over een eventuele verwijdering maak je afspraken met de koper, bijvoorbeeld over wie de kosten draagt.
- Goed ingekapseld asbest — kan vaak veilig blijven zitten.
- Beschadigd asbest — laat je doorgaans verwijderen door een erkende asbestverwijderaar.
- Afspraken met de koper — wie de eventuele verwijdering betaalt.
Welke info geef je aan de deskundige?
Om het plaatsbezoek vlot te laten verlopen, geef je de deskundige vooraf een paar gegevens door. Het bouwjaar en het woningtype bepalen in grote mate de scope van de inspectie en de richtprijs. Vermeld ook of je op bepaalde plekken asbest vermoedt, bijvoorbeeld in een oude dakbedekking of een bijgebouw.
Zorg daarnaast dat alle ruimtes bereikbaar zijn op de dag van het bezoek. Een zolder, kelder of technische ruimte die afgesloten is, verlengt de inspectie en kan tot een onvollediger beeld leiden. Hoe vollediger de deskundige kan kijken, hoe betrouwbaarder het attest.
Deze voorbereiding kost weinig moeite en bespaart tijd tijdens het bezoek. Zo verloopt de aanvraag sneller en ligt het attest eerder klaar voor je verkoop.